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offline
Inscription: 31/08/2011
Non résolu

Bonjour,

Nous sommes sous "administration judiciaire" en raison de nombreux impayés de charges provenant d'un squat dans 1 appartement dont le propriétaire a disparu !

Nous avons demandé la réfection de la toiture qui provoque de nombreux dégâts dans les appartements du dernier étage : pour cela  et face à l'inertie de l'administrateur, avons nous-mêmes procéder à la recherche d'une entreprise (ce qui ne fut pes simple !) nous avons  fait visiter les 5 ou 6 entreprises trouvées en nous débrouillant pour nous libérer chacun à notre tour !

Une entreprise a été choisie, nous l'avons soumise à l''administrateur qui a accepté notre choix  : MAIS  PRETEND QUE LES HONORAIRES DE Maître H.....  es qualité d'Administrateur provisoirs s'élèvent à 2% HT du  montant HT sous réserve de validation par la Présidente du Trubunal de Grande Instance !

Comme nous avons seuls fait le nécessaire : recherches, visites... nous avons demandé à l'administrateur de renoncer à ces 2% (notre trésorerie est très fragile et nous avons dû régler pour les défaillants encore nombreux car refusant de payer pour le squat ! 

Certes, le conseil syndical n'a pas entendu le fait des 2%supplémentaires  soi- disant mentionnés !  Et  notre demande a été rejetée !

AVONS-NOUS UN RECOURS   QUELCONQUE pour éviter ces frais supplémentaires ?

MERCI  DE VOTRE AIDE 

eureka

 

 

 

 

Aucu vote pour l'instant.

claudie

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offline
Inscription: 10/05/2011

Bonjour,

 

En cas de nomination d’un administrateur (syndic) de copropriété provisoire, les honoraires de celui-ci sont, contrairement aux syndics professionnels qui fixent leurs honoraires librement, fixés par un barème officiel déterminé par les tribunaux.

 

Ce barème inclut 4 postes :

 

1. L'administration de copropriété

 

Il faut compter 10€ par lot principal (appartement, local commercial) et secondaire (cave, parking...) et multiplier par le nombre de mois de la mission de l'administrateur provisoire.

 

2. La tenue d'assemblées générales

 

Le montant des honoraires dépend du nombre de copropriétaires :

- 380€ par assemblée générale pour les copropriétés jusqu'à 20 copropriétaires

- 550€ pour celles de plus de 20 copropriétaires

 

3. Les dépenses courantes de copropriété

 

Le pourcentage appliqué varie en fonction du montant total des dépenses courantes de copropriété :

- 4,5% si les dépenses s'élèvent entre 1 à 2 500 euros

- 3,5% entre 2 501 à 5 000 euros

- 3% au-dessus

 

 Ce sont les payements faits aux fournisseurs (ex. électricité, salaire du gardien...)

 

4. Les travaux exceptionnels décidés en AG

 

Le pourcentage appliqué varie en fonction du montant total des travaux exceptionnels décidés en assemblée générale :

- 2% si les dépenses s'élèvent entre 1 à 12 500 euros

- 3,5% entre 12 501 à 25 000 euros

- 3% au-dessus

 

Ce sont les gros travaux (par exemple remplacement de chaudières, réparation de la toiture...)

 

Si vous estimez ses honoraires injustifiés, vous pouvez les contester judiciairement dans le cadre de la procédure de taxe (articles 704 et suivants du code de procédure civile) avec des chances de succès somme toute très aléatoires.

 

C’est certes une double peine pour les copropriétaires de votre copropriété mais la règle est malheureusement ainsi faite et on est obligé de vivre avec.

 

Bon courage !

 

Cordialement.

offline
Inscription: 31/08/2011

Bonjour Marianne,

Merci de votre réponse même si celle-ci est loin de nous satisfaire sachant que l'administrateur est TOTALEMENT INEFFICACE et que si nous n'avions pas fait les recherches d'une entreprise, assumer les différentes visites .... les résidents du dernier étage seraient toujours à vider les bassines  disposées à travers les appartements et qu'ils ont  mises pour récupérer les eaux de pluie (et ces derniers temps, nous avons été bien arrosés )!

Par contre, ce que nous ne comprenons pas c'est que  le versement de ces 2% doit être approuvé par la Présidente du Tribunal de Grande Instance de Nice ! Y aurait -t-il une chance pour que cette approbation soit refusée ?

Cordialement

Eureka

 

claudie

offline
Inscription: 27/02/2011

Bonsoir,

 

Même si je comprends parfaitement votre mécontentement et votre exaspération, je vous déconseille d'engager une telle procédure de contestation car :

 

- d'une part, l'enjeu n'en vaut pas vraiment la chandelle (il faut un avocat pour contester ses honoraires auprès du président du TGI qui demandera des provisions d'honoraires pour un résultat très incertain);

 

- et, d'autre part, cela risque d'envenimer les relations entre l'adminsitrateur provisoire et les copropriétaires et paralyser le fonctionnement de la copropriété pendant longtemps).

 

Cela dit, ce n'est que mon avis personnel et vous ferez ce que vous voudrez.

 

Bonne soirée et bon courage !

offline
Inscription: 10/05/2011

Bonjour,

 

Voici un arrêt de la cour d'appel de Paris qui a condamné un administrateur provisoire de copropriété à indemniser un copropriétaire à hauteur de 30 000 euros et qui peut peut-être vous inspirer :

 

La responsabilité de l’administrateur provisoire de la copropriété (travaux)

Même si les difficultés de trésorerie de l’immeuble ont pu occasionner des retards dans la bonne réalisation des travaux, l’administrateur provisoire n’a pas effectué le choix, avec les provisions versées par les copropriétaires ou par le biais d’un emprunt de faire effectuer rapidement les travaux nécessaires à la cessation de l’état de péril.

Mme B. est propriétaire d’un appartement au deuxième étage de l’immeuble du [...].

Cet appartement a présenté à compter de 1998 des fissures très importantes, un écroulement du sol à certains endroits et un affaissement du plancher.

Ces désordres ont été constatés par les architectes de sécurité de la ville de Paris le 26 mai 1998.

Ce rapport a été suivi de plusieurs autres rapports constatant l’aggravation de la situation.

Mme V a été nommée administrateur provisoire et syndic de la copropriété le 3 févr. 2000, succédant au cabinet L., syndic jusqu’alors.

Mme B fait valoir que Maître V est demeurée totalement inactive pendant plusieurs années et a attendu qu’une procédure de péril soit entamée pour débuter en 2006 les travaux de remise en état.

Maître V a, aux termes des pièces versées aux débats, exercé les fonctions d’administrateur provisoire de la copropriété du 3 févr. 2000 au 28 juin 2007, date à laquelle a été désignée comme syndic la S.A. Lamy.

A l’arrivée de Maître V. dans ses fonctions, la situation de danger de l’immeuble avait déjà été reconnue ainsi qu’il en ressort d’un courrier de la préfecture de police, du 12 mai 1999.

Le 29 juin 2004 la même préfecture adressait une mise en demeure à Maître V lui enjoignant de prendre immédiatement diverses mesures à peine de voir engager la procédure de péril.

Un arrêté de péril a été pris le 15 avr. 2005.

Maître V ne s’est pas rendue aux réunions d’expertises administratives des 26 nov. 2004 et 5 août 2005.

Le 17 juill. 2002, soit 29 mois après sa nomination, Maître V a réuni une assemblée générale de la copropriété, laquelle a décidé, dans une quatrième résolution, de procéder à la reprise des désordres en infrastructure de l’immeuble A sur rue pour un coût global TTC de 1.070.575,15 francs, soit 163.208,13 euro.

Dans une sixième résolution l’assemblée décidait de souscrire pour le financement des travaux un prêt collectif et chargeait le représentant de la copropriété de centraliser les copropriétaires souhaitant souscrire à ce prêt.

L’assemblée décidait dans une dix huitième résolution "de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale".

Par une dix neuvième résolution l’assemblée décidait d’engager la procédure de saisie immobilière des lots appartenant à Madame B.

Dans son rapport d’administration provisoire daté du 8 août 2002, l’administrateur provisoire indiquait :

"La gestion courante de cette copropriété ne comporte aucune difficulté à l’exclusion de l’impayé d’une copropriétaire qui est aujourd’hui en cours de résorption".

Le 22 janv. 2004, soit 18 mois après l’assemblée générale ayant décidé de la réalisation des travaux Maître V a lancé les appels de fonds.

Elle demandait aux copropriétaires souhaitant recourir à un prêt du syndicat des copropriétaires de lui faire retour de l’offre d’adhésion à l’emprunt leur ayant été adressée en juill. 2002.

L’assemblée générale du 27 avr. 2005 a décidé à nouveau d’engager une procédure de saisie immobilière des lots appartenant à Mme B. ainsi que de ceux appartenant à une autre copropriétaire.

Il était décidé de constituer un fonds spécial travaux destiné à faire face aux difficultés de trésorerie engendrées par les copropriétaires défaillants et d’en exclure Mme B et cet autre copropriétaire.

Il ressort des différents courriers et rapports de mission, de Mme V versés aux débats qu’une très longue période fut nécessaire à la réalisation des travaux compte tenu, selon elle, des obligations de :
- convaincre les copropriétaires de la nécessité des travaux,
- trouver après appel d’offres les entreprises et maître d’oeuvre qualifiés,
- réunir les fonds nécessaires au financement de cet important chantier.

Qu’après réalisation des travaux courant 2006 il s’est avéré qu’il restait à exécuter des travaux sur canalisations défectueuses : un courrier de la Ville de Paris du 11 janv. 2007 indiquait que la descente collective des eaux usées paraissait présenter des déficiences dans les deux appartements des copropriétaires - dont Mme B - en retard de paiement de provisions sur travaux.

Il ressort indéniablement des pièces produites que, même si les difficultés de trésorerie de l’immeuble ont pu occasionner des retards dans la bonne réalisation des travaux, l’administrateur provisoire n’a pas effectué le choix, avec les provisions versées par les copropriétaires ou par le biais d’un emprunt de faire effectuer rapidement les travaux nécessaires à la cessation de l’état de péril.

A cet égard, les délais intervenus entre les décisions prises en assemblée générale et la consultation des entreprises apparaissent excessifs.

Bien qu’en assemblée générale ait été évoquée la responsabilité dans les désordres de l’immeuble voisin, il n’est justifié d’aucune procédure, ceci, alors même que dans ses écritures devant la Cour Maître V. évoque que l’appartement de Madame B. a été sinistré notamment par la copropriété voisine : il sera indiqué que des travaux importants ont effectivement été réalisés dans cet immeuble qui ont fait l’objet d’un référé préventif et d’un pré-rapport d’expertise du 16 octobre 1997.

Aucun prêt n’apparaît avoir été demandé pour l’immeuble.

D’autre part, Maître V n’a jamais rempli le document lui ayant été envoyé à plusieurs reprises par le Pacte de Paris, nécessaire à Mme B pour lui permettre de bénéficier de l’obtention de subventions.

Il est effectivement justifié par Mme B des demandes réitérées adressées par cette association à l’administrateur provisoire.

L’appelante verse également aux débats une lettre du Pacte de Paris lui ayant été adressée le 24 août 2005 lui indiquant que, en l’absence de réponse aux différents courriers, et "malgré nos différentes relances notamment auprès du syndic" "sans réponse de votre part sous quinzaine nous classerons sans suite votre demande".

L’octroi d’une subvention pour financer partiellement les travaux était d’évidence de l’intérêt de Mme B mais aussi de la copropriété.

L’absence de réponse de l’administrateur provisoire a privé Mme B de la possibilité d’obtenir une subvention et contribué ainsi à retarder les travaux. Certes, la responsabilité de l’administration n’est pas engagée pour toute la durée comprise entre l’apparition du dommage et l’achèvement des travaux, mais elle l’est en revanche pour le retard anormal de mise en oeuvre des travaux réparatoires.

La Cour, infirmant le jugement, retiendra que les négligences et retard imputables à faute à Maître V, administrateur provisoire de la copropriété, dans l’exécution de sa mission d’administration ont causé de façon directe et certaine à Mme B, copropriétaire, un préjudice immatériel consistant en la privation de jouissance anormalement prolongé de son appartement du fait de la mise en oeuvre trop tardive des travaux réparatoires.

La Cour trouve dans les pièces produites les éléments nécessaires pour fixer à 30.000 euro l’indemnisation du préjudice subi par Mme B. que Maître V sera condamnée à lui payer.

Référence :
- C.A. de Paris, Pôle 4, Ch. 2, 16 janv. 2013 (R.G. N° 08/18997), inédit
Date de l'article: 21 janvier 2013

 

SOURCE :  http://www.onb-france.com/constructa/La-responsabilite-de-l.html